Продажа залогового имущества. Какие проводки и на какие суммы надо отразить банку

Продажа залогового имущества. Какие проводки и на какие суммы надо отразить банку суд недвижимость налогообложение кредиты земельный участок

Рассказываем как банку-конкурсному кредитору проводить в бухгалтерском и налоговом учете операции составленным за собой предметом залога.

Описание ситуации

Банк, являясь Конкурсным кредитором, после несостоявшихся торгов залога по кредиту физлица (недвижимость и земельный участок) принимает решение об оставлении имущества за собой по сниженной цене (100 млн. руб.), зафиксированной в протоколе о проведении торгов посредством публичного предложения, направив конкурсному управляющему соответствующее уведомление с согласием.

В соответствии с Соглашением с конкурсным управляющим имущество (залог) передается Банку (Конкурсному кредитору) по цене, указанной в протоколе несостоявшихся торгов (100 млн. руб.).

Условиями соглашения и в соответствии с положениями п. 4.1, 4.2 ст. 138 закона «О банкротстве» № 127-ФЗ от 26.10.2002 15% цены (15 млн. руб.) перечисляются Конкурсным кредитором на специальный счет конкурсного управляющего. Остальная часть стоимости имущества (85 млн. руб.) закрывается за счет погашения долга заемщика (физлица).

Вопросы

Правильно ли понимает Банк, что оставление имущества /залога за собой является для заемщика реализацией имущества, а для Банка покупкой имущества, расчеты по которой осуществляются:

  • перечислением 15% стоимости на спецсчет конкурсного управляющего (наличная часть);
  • погашением долга заемщика в сумме 85% от стоимости получаемого имущества.

Таким образом, стоимость приобретаемого имущества для целей учета составляет 100 млн. руб.

Просим указать проводки для целей бухучета.

Мнение консультантов

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 223 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (пункт 2).

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, перечисленных в пункте 2 статьи 235 ГК, когда по основаниям, предусмотренным законом, в числе прочего, производится обращение взыскания на имущество по обязательствам.

В силу статьи 237 ГКизъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (пункт 1). Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (пункт 2).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1 статьи 1 закона № 102-ФЗ).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 закона № 102-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю:

  • основной суммы долга по кредитному договору, обеспечиваемому ипотекой, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;
  • процентов за пользование кредитом;
  • сумм в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (пункт 2 статьи 3 закона № 102-ФЗ).

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

  • земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего закона;
  • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
  • машино-места (пункт 1 статьи 5 Закона № 102-ФЗ).

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном законом № 218-ФЗ (пункт 4 статьи 25 закона № 102-ФЗ).

На основании пункта 3 статьи 50 закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на объект недвижимости осуществляется без заявления собственника (правообладателя) объекта недвижимости при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества указанных в статьях 3 и 4 настоящего закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве (пункт 1 статьи 50 закона № 102-ФЗ).

В соответствии со статьей 25 ГК гражданин, который не способен удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, может быть признан несостоятельным (банкротом) по решению арбитражного суда (пункт 1). Основания, порядок и последствия признания арбитражным судом гражданина несостоятельным (банкротом), очередность удовлетворения требований кредиторов, порядок применения процедур в деле о несостоятельности (банкротстве) гражданина устанавливаются законом, регулирующим вопросы несостоятельности (банкротства) (пункт 2).

Отношения, связанных с банкротством граждан, регулируются главой X закона № 127-ФЗ, согласно которой:

  • неурегулированные настоящей главой связанные с банкротством граждан отношения регулируются главами I — III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI настоящего закона (пункт 1 статьи 213.1);
  • при рассмотрении дела о банкротстве гражданина применяются реструктуризация долгов гражданина, реализация имущества гражданина, мировое соглашение (статья 213.2);
  • условия, касающиеся погашения требований конкурсных кредиторов, обеспеченных залогом имущества гражданина, должны содержаться в плане реструктуризации долгов гражданина. Эти условия должны быть одобрены залоговым кредитором. В случае, если в плане реструктуризации долгов гражданина отсутствует порядок погашения требований кредиторов, обеспеченных залогом имущества гражданина, в отношении заложенного имущества применяется порядок продажи, установленный пунктом 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона (пункт 3 статьи 213.10);
  • продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 — 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества (пункт 4 статьи 213.26).

Пунктом 5 статьи 18.1 закона № 127-ФЗ определено, что продажа предмета залога в ходе финансового оздоровления и внешнего управления осуществляется организатором торгов в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 — 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона. В случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Сумма превышения размера оценки имущества, оставленного конкурсным кредитором за собой, над размером обеспеченного залогом требования возвращается должнику. Не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования конкурсного кредитора по обязательствам, которые были обеспечены залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.

Пунктом 4 статьи 110 закона № 127-ФЗ определено, что продажа предприятия осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

Начальная цена продажи предприятия на повторных торгах устанавливается на десять процентов ниже начальной цены продажи предприятия, установленной в соответствии с настоящим Федеральным законом на первоначальных торгах (пункт 18 статьи 110 закона № 127-ФЗ).

Согласно пункту 4.1 статьи 138 закона № 127-ФЗ в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. При этом конкурсный кредитор обязан перечислить денежные средства в размере, определяемом в соответствии с пунктом 1 и 2 настоящей статьи, на специальный банковский счет в порядке, установленном пунктом 3 настоящий статьи, в течение десяти дней с даты направления конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой (пункт 4.1).

В свою очередь из пункта 2 статьи 138 Закона № 127-ФЗ следует, что 80% направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, а оставшиеся средства вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:

  • 15% от суммы, вырученной от реализации предмета залога, — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника в целях погашения указанных требований;
  • оставшиеся денежные средства — для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Пленум ВАС в постановлении от 23.07.2009 № 58 указал на то, что при рассмотрении споров судам следует принимать во внимание, что по смыслу пункта 4.1 статьи 138 Закона № 127-ФЗ «право собственности у залогового кредитора возникает после осуществления им указанной оплаты и передачи ему предмета залога» (пункт 13).

Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете должника после полного погашения таких требований, направляются на погашение части обеспеченных залогом имущества должника требований конкурсных кредиторов, не погашенной из стоимости предмета залога в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

Не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди (пункт 2.1 статьи 138 Закона № 127-ФЗ).

Денежные средства на выплату вознаграждения финансовому управляющему в размере, равном фиксированной сумме вознаграждения финансового управляющего за одну процедуру, применяемую в деле о банкротстве гражданина, вносятся в депозит арбитражного суда (пункт 4 статьи 213.4 Закона № 127-ФЗ).

Таким образом, Банк — залогодержатель недвижимого имущества по договору об ипотеке вправе обратить взыскание на это имущество для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований к должнику — физическому лицу, в отношении которого применяются процедуры банкротства. В случае признания несостоявшимися повторных торгов по реализации недвижимого имущества кредитор вправе оставить недвижимое имущество за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

При этом без заявления залогодателя осуществляется в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ, государственная регистрация прав собственности Банка на объекты недвижимости и погашение записи об ипотеке.

Оставленная Банком за собой недвижимость в рассматриваемой ситуации оценена в 100 млн. руб. Если обеспеченные недвижимостью требования Банка составляют не менее 100 млн. руб., то Банк обязан 20 млн. руб. перечислить на специальный банковский счет должника (для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и в уплату судебных и других расходов финансового управляющего).

Порядок бухгалтерского учета основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, установлен Банком России в Положении № 448-П, согласно пункту 7.3 которого объекты недвижимости, включая землю, полученные по договорам отступного, залога, подлежат бухгалтерскому учету в порядке, определенном главами 2, 4 и 5 настоящего Положения, в качестве объектов основных средств, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, в зависимости от намерений руководства кредитной организации в отношении указанных объектов либо отражаются на балансовом счете № 62101 «Средства труда, полученные по договорам отступного, залога, назначение которых не определено», если их назначение руководством кредитной организации не определено или принято решение завершить их продажу до начала следующего отчетного периода.

При этом первоначальной стоимостью объектов недвижимости, включая землю, полученных по договорам отступного, залога, является их справедливая стоимость на дату признания.

Если справедливая стоимость полученных по договорам отступного, залога, объектов недвижимости, включая землю, не поддается надежной оценке, то их оценка производится:

  • по договорам отступного — в сумме прекращенных обязательств заемщика (должника) по договору на предоставление (размещение) денежных средств;
  • по договорам залога — в сумме, определенной с учетом требований законодательства Российской Федерации и нормативных актов Банка России.

При признании объектов недвижимости, включая землю, полученных по договорам отступного, залога, осуществляются бухгалтерские записи:

Дебет счетов 604 «Основные средства», 619 «Недвижимость, временно неиспользуемая в основной деятельности», 62001 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи», 62101

Кредит счетов по учету обязательств заемщика, которые подлежат прекращению в соответствии с договором о предоставлении (размещении) денежных средств.

Оценка справедливой стоимости основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, осуществляется в порядке, определенном МСФО (IFRS) 13 (пункт 1.4 положения № 448-П).

Таким образом, при оставлении предмета залога за залогодержателем в случае признания повторных торгов несостоявшимися, его стоимость в бухгалтерском учете будет складываться из суммы погашаемых требований и средств, перечисляемых на специальный банковский счет должника.

В рассматриваемой ситуации оставленная Банком за собой недвижимость должна быть учтена по стоимости в 100 млн. руб. путем отражения следующих проводок:

Дебет 604, 619, 62001 или 62101 — на сумму 100 млн. руб.

Кредит счетов по учету обязательств заемщика, которые подлежат прекращению — на сумму 85 млн. руб.

Кредит счетов по учету денежных средств — на сумму 15 млн. руб., перечисленных на специальный банковский счет должника.

Обращаем внимание Банка, что в соответствии с нормой пункта 2 статьи 138 Закона № 127-ФЗ на погашение требований конкурсного кредитора направляется не более восьмидесяти процентов стоимости залогового имущества.

В соответствии со статьей 247 НК объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций (далее по тексту — налог) признается прибыль, полученная налогоплательщиком.

Прибылью в целях главы 25 НК для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с настоящей главой.

К доходам относятся (пункт 1 статьи 248 НК):

  • доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее — доходы от реализации);
  • внереализационные доходы.
  • Доходы определяются на основании первичных документов и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета.

    Доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей главы.

    Согласно статье 249 НК в целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (пункт 1).

    Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей настоящей главы в соответствии со статьями 271 или статьей 273 настоящего Кодекса (пункт 2).

    Особенности определения доходов от реализации для отдельных категорий налогоплательщиков либо доходов от реализации, полученных в связи с особыми обстоятельствами, устанавливаются положениями настоящей главы (пункт 3).

    Особенности определения расходов при реализации товаров определены статьей 268 НК, согласно подпункту 2 пункта 1 которой при реализации прочего (не относящегося к амортизируемому) имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованного имущества, определяемую как цена приобретения (создания) этого имущества, если иное не предусмотрено пунктом 2.2 статьи 277 настоящего Кодекса, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 настоящего Кодекса.

    На основании приведенных норм для целей налогового учета стоимость недвижимости, оставленной Банком за собой, будет формироваться из суммы погашаемой задолженности и суммы, перечисляемой на специальный банковский счет должника.

    Такая позиция подтверждается мнением специалистов финансового ведомства, изложенным в письме от 06.03.2012 № 03-03-06/2/25.

    © Источник: ИA Kлepк.Py

    (Visited 4 times, 1 visits today)