Доверительное управление имуществом

Доверительное управление имуществом юридическое лицо управляющая компания суд недвижимость земельный участок аренда помещений

Предположим, у вас есть имущество, накопления, доля в организации, и вы хотели бы извлекать из этого прибыль. Но по какой-то причине, будь то отсутствие времени, желания, вы не можете реализовать эту возможность. Для решения проблемы в этом случае подойдет доверительное управление. Оно поможет достичь желаемого результата, освобождая собственника от хлопот.

Что такое доверительное управление

Как правило, по таким договорам передается имущество. Данные отношения регулируются главой 53 ГК. Суть доверительного управления описывается в статье 1012 ГК.

В частности, одна сторона передает имущество, а другая сторона обязуется им управлять. При этом имущество передается на определенный срок, а управление осуществляется в интересах передающей стороны.

Кроме того, при такой передаче не происходит переход права собственности. Иначе говоря, передача происходит для того, чтобы собственник извлек из этого определенную выгоду. Нередко такие отношения имеют долгосрочный характер.

Чтобы понять, что представляет собой такое управление, можно выделить несколько важных моментов:

  • управляющий принимает решения исключительно в интересах выгодоприобретателя;

  • при совершении сделки он указывает свой статус;

  • исполнитель отчитывается о своей деятельности;

  • исполнитель получает вознаграждение и может возмещать расходы на осуществление такого управления;

  • управляющий несет ответственность за совершение необоснованных действий, которые не принесли прибыль. 

Какое имущество можно передать в управление

Имущество, переданное в доверительное управление, можно поделить на несколько категорий:

  • недвижимость (квартиры, земельные участки и так далее);

  • ценные бумаги (акции, облигации и прочее);

  • организации и доли в них;

  • исключительные права (товарные знаки, изобретения и другое);

  • права требования и иные виды имущества.

Как видим, передавать можно не только перечисленные объекты, перечень не является закрытым.

Однако существуют некоторые ограничения, в частности, на передачу денежных средств. Передать их можно только двумя способами:

  • в целях инвестирования. Доверительный управляющий должен иметь лицензию ЦБ. Такой метод называется доверительным управлением на фондовом рынке. Вы даете деньги, а управляющий решает, куда их инвестировать. После этого вы получаете доход за минусом суммы его вознаграждения. Для инвестиций могут использоваться ПИФы, стратегии и индивидуальные инвестиционные счета;

  • если при этом одновременно передается  другое имущество. То есть вместе с организацией могут быть переданы и средства такой организации.

Кроме указанных объектов возможно также доверительное управление государственным имуществом. То есть когда учредителем является Российская Федерация (или субъект, муниципальное образование).

В целях эффективного управления государственным имуществом оно также может быть передано определенным управляющим. 

Стороны доверительного управления

Участники доверительного управления представляют собой 3 стороны:

  • учредитель управления (УУ) — тот, кто передает имущество. Учредителем может быть как физическое, так и юридическое лицо;

  • доверительный управляющий (ДУ) — тот, кто получает имущество. Им может быть коммерческое юрлицо или ИП;

  • выгодоприобретатель — тот, кто выигрывает в данной сделке. Чаще всего выгодоприобретатель и УУ — одно и то же лицо. 

Зачем передавать имущество в доверительное управление

Данный способ вряд ли кто-то будет использовать без особой необходимости. У каждого учредителя для этого могут свои причины.

Часто доверительным управлением пользуются при следующих обстоятельствах:

  • недостаток времени, чтобы самостоятельно извлекать из имущества выгоду;

  • недостаток необходимых для этого навыков;

  • владелец может просто не иметь желания заниматься извлечением прибыли;

  • он может просто находиться в другом городе и не иметь доступ к имуществу.

Прежде чем принимать решение об использовании данного способа, оцените его преимущества и недостатки.

Преимущества:

  • такой подход поможет сберечь время. Вам не нужно будет что-либо делать самому. Достаточно лишь заплатить вознаграждение;

  • снижение рисков при заключении сделок. Специалист с большей долей вероятности совершит все мероприятия как положено;

  • получение выгоды. Иногда выгода может быть даже больше, чем если бы этим занялись вы.

Недостатки:

  • специалист может оказаться мошенником.

Не исключено, что исполнитель действует только ради наживы, а на выполнение своих обязанностей ему наплевать. Или же человек может быть просто недобросовестным или ненадежным;

  • затраты по договору.

Вам нужно будет выплачивать средства управляющему, а с дохода еще платить налоги. Из налогов не исключается сумма вознаграждения. Поэтому стоит посчитать, будет ли достаточно полученных после этого средств. 

Условия договора доверительного управления имуществом

Чтобы зафиксировать факт передачи имущества и условия управления им, следует заключить соответствующий договор в письменной форме.

Рассмотрим, какие существенные условия должны в нем содержаться (ст. 1016 ГК):

  • подробное описание состава передаваемого имущества. Чем больше деталей, тем лучше. Они помогут идентифицировать конкретное имущество;

  • реквизиты лица, в интересах которого происходит управление (выгодоприобретатель или учредитель);

  • сумма и форма вознаграждения ДУ. Вознаграждение в договоре можно и не предусматривать;

  • срок действия договора. По общему правилу он составляет пять лет с возможностью продления.

При отсутствии указанных условий договор может считаться незаключенным.

Кроме них стороны вправе установить и другие положения на свое усмотрение. 

Срок договора

Данное положение имеет важный характер, так как является одним из существенных условий соглашения.

Как правило, предельный срок достигает 5 лет. В некоторых случаях он может быть другим, в зависимости от вида имущества.

Например, при пенсионных накоплениях или ПИФ он может достигать 15 лет.

Кроме того, если ни одна из сторон к его окончанию не заявила о прекращении соглашения, он считается пролонгированным. По умолчанию он продлевается на тот же срок и на тех же условиях. Данное правило следует из положений части 2 статьи 1016 ГК. 

Нужна ли регистрация доверительного управления

Если вы передаете по договору недвижимое имущество, то необходимо произвести регистрацию. При этом договор регистрации не подлежит.

Регистрируется лишь передача недвижимости. Происходит она в форме ограничения прав (обременения имущества).

Для этого обеим сторонам нужно обратиться в соответствующий орган:

  • При личном обращении:

    • ППК «Роскадастр»;

    • выезд сотрудников ППК «Роскадастр»;

    • МФЦ.

  • При дистанционном обращении:

    • через госуслуги;

    • официальные ресурсы регистрационного органа.

  • Через нотариуса.

В этом случае, если договор удостоверен нотариально, обратиться может одна из сторон или нотариус.

Для регистрации понадобятся следующие документы:

  • заявление. Составить его можно через специалиста или самостоятельно. Если вы будете заполнять его сами, используйте форму, утвержденную приложением № 1 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310;

  • правоустанавливающий документ. Как правило, это непосредственно договор;

  • доверенность, если действуете через представителя;

  • иные документы (на ваше усмотрение).

Далее уплатите госпошлину. Ее размер составит:

  • 22 тыс. рублей — для организаций;

  • 2 тыс. рублей — для физических лиц.

Уплачивают госпошлину, как правило, обе стороны в равных долях.

Сроки регистрации зависят от способа подачи и от того, удостоверен ли договор нотариально. Поэтому регистрация может произойти как на следующий день, так и по истечении максимум 9 рабочих дней.

В подтверждение регистрации вы получите выписку из ЕГРН. Способ получения вы указываете при регистрации. 

Доверительное управление наследственным имуществом

Нормы, регулирующие порядок такого управления, установлены ст. 1173 ГК.

Управление наследственным имуществом может понадобиться, если, например, наследодатель владел бизнесом. То есть в связи с его смертью возникает масса последствий, к которым имеют отношения множество лиц. Решения по такому наследству нужно принимать регулярно.

Иными словами, управление устанавливается только в случаях, требуемых немедленного управления. Особенностью также является то, что УУ здесь является нотариус. Он назначает лицо, которое будет управляющим.

Выгодоприобретателя в данных отношениях нет, так как наследодатель мертв, а наследники еще не установлены. При этом частью 3 статьи 1173 ГК предусмотрены исключения в части выгодоприобретателей.

Нотариус находит специалистов, которые будут управлять имуществом, сохраняя его и увеличивая стоимость. Однако это не исключает возможности сделать управляющим наследника. Но для этого не должно быть возражений со стороны других наследников. 

Доверительное управление недвижимостью

Если вы имеете объект недвижимости и хотите его сдавать в аренду в другом городе, этот способ вам подходит.

Для этих целей управляющий может осуществлять целый ряд действий, в частности:

  • поддерживать порядок в помещении. В число таких задач может входить уплата «коммуналки», уборка и так далее;

  • ДУ может отслеживать необходимость ремонта жилья, замены техники и прочих аналогичных обстоятельств;

  • заниматься арендой. В его обязанности может входить поиск арендаторов, показ помещения, заключение договора и многое другое;

  • стороны могут предусмотреть и другие условия в зависимости от конкретных обстоятельств.

При поиске управляющего нужно быть особо внимательными. Мошеннических схем в наше время огромное количество.

Поэтому рекомендуем придерживаться некоторых правил:

  • используйте официальные ресурсы для поиска агентств недвижимости и риелторов;

  • ищите таких специалистов через знакомых;

  • читайте отзывы;

  • не принимайте поспешных решений;

  • проверяйте прозрачность компаний (предпринимателей) на государственных ресурсах. Можно найти много информации о деятельности таких лиц, например, задолженность, судебные дела и прочее;

  • изучайте официальные сайты таких специалистов;

  • учитывайте, что многие компании дорожат репутацией больше частных лиц;

  • смотрите, как давно на рынке находятся такие специалисты;

  • не ведитесь на слишком выгодные для вас условия. В бизнесе компании (ИП) в первую очередь заботятся о своем достатке. Им просто невыгодно выполнять для вас массу услуг за маленький процент. 

Налогообложение договора

Налоговые последствия возникают в части полученного дохода. Порядок уплаты налогов будет зависеть от того, кто является выгодоприобретателем.

А это может быть физическое лицо или организация. Кроме того, физическое лицо может быть тоже в определенном статусе.

К примеру, если речь идет об обычной аренде, то налоговые последствия для физлица следующие:

  • НДФЛ 13% если это просто физлицо (в том числе ИП), 30% в случае нерезидентства;

  • 4% или 6%, если лицо является самозанятым.

Вознаграждение управляющего при этом не учитывается. Платить придется со всей суммы.

Если выгодоприобретателем является УУ, то возникают последствия по налогу на прибыль. Доходы отражают как доходы от реализации либо внереализационные доходы.

Расходы на вознаграждение и иные затраты учитываются в составе расходов, связанных с производством и реализацией или внереализационных расходах.

Если вы не выгодоприобретатель, то, как правило, ни доходов, ни расходов не возникает.

Что касается НДС, то учредителю его начислять обычно не нужно. По операциям с договором таким начислением занимается управляющий.

У него также возникает обязанность уплаты по налогу на прибыль с его дохода, а также НДС по операциям в рамках договора. 

Риски доверительного управления: судебная практика

Как вы понимаете, в таком договоре немало подводных камней. Соответственно, и практика сложилась обширная.

Инициаторами судебных споров чаще всего выступают стороны договора, но могут быть и третьи лица.

Приведем несколько примеров.

В первом случае учредитель подает иск о признании договора управления активами недействительным. Он считает, что заключенное соглашение нарушает требование законодательства.

В данном решении суд встал на сторону истца, так как было доказано, что одна сделка прикрывала другую. В частности, соглашение об управлении имело притворный характер.

На деятельность, которую фактически осуществлял исполнитель, он не имел лицензии. В частности, он не имел права привлекать средства физических лиц (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.11.2019 № Ф10-3884/2019 по делу № А68-6484/2017).

Во втором случае управляющий считал, что есть основания для расторжения соглашения. Однако практика в таких случаях складывается не в пользу этой стороны.

В одном из решений ДУ не смог доказать, что изменение законодательства в период действия договора имеет существенное значение (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017 по делу № А43-16969/2016).

В этом примере с требованием о признании договора недействительным выступило третье лицо.

Суд удовлетворил иск, так как не было соблюдено требование о регистрации передачи недвижимого имущества. 

К тому же стороны соглашения злоупотребили своими правами, что привело к убыткам организации (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.09.2019 № Ф02-4439/2019 по делу № А19-26916/2017).

Пример договора

Скачать пример договора.

© Источник: ИA Kлepк.Py

(Visited 2 times, 1 visits today)