Признание договора аренды крупной сделкой: теория и практика

20.06.16 13:04

Просмотров: 

В настоящее время в бизнес-среде наблюдается динамика роста количества злоупотреблений полномочиями со стороны топ-менеджмента. Одним из наиболее распространенных нарушений является заключение крупной сделки без должного одобрения со стороны участников общества.

В соответствии со статьей 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14-ФЗ (далее – ФЗ «Об ООО») от 08 февраля 1998 г. крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

Исходя из рамок, установленных вышеуказанной статьей, можно сделать вывод, что предоставление имущества организации во временное владение и (или) пользование не может рассматриваться в качестве крупной сделки, так как в таком случае отчуждения или возможности отчуждения данного имущества не возникает. Исключение составляет заключение договора аренды с правом выкупа объекта аренды.

Однако на практике при квалификации такой сделки судами, как правило, применяется расширенное толкование указанной нормы.

В 2014 году данный подход был закреплен в Постановлении Пленума ВАС РФ от 16 мая 2014 г. N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью". В Постановлении рассматривается вопрос квалификации сделок по передаче имущества во временное владение и (или) пользование, требующих одобрения со стороны организации-арендодателя. ВАС РФ приходит к выводу о том, что договор аренды может быть признан судом крупной сделкой при наличии совокупности следующих условий:

  1. передаваемое во временное владение (пользование) имущество стоит более двадцати пяти процентов общей стоимости имущества общества;
  2. данное имущество используется обществом в его основной производственной деятельности;
  3. данное имущество выбывает из пользования общества на длительный срок (например, более пяти лет).

При знакомстве с данными положениями сразу возникает вопрос, каким образом будет определяться стоимость имущества при совершении таких сделок.

В пункте 2 статьи 46 ФЗ «Об ООО» закреплено, что стоимость имущества, отчуждаемого обществом в результате крупной сделки, определяется на основании данных его бухгалтерского учета. Однако стоимость имущества в бухгалтерском учете, ввиду начисления амортизации, может не отражать реальной стоимости этого имущества.  Поэтому на практике к определению стоимости имущества, передаваемого по договору аренды,  у судов сложились иные подходы.

Так, при вынесении решения от 18 марта 2016 г. по делу N А13-11006/2015 Арбитражный суд Вологодской области опирался на рыночную стоимость имущества, передаваемого во временное владение и пользование, установленную экспертом в отчете об оценке.

В то же время в решении от 01 февраля 2016 г. по делу N А60-31055/2015 Арбитражный суд Свердловской области сослался на размер арендной платы, установленный сторонами в договоре аренды, за весь период действия соглашения. При этом при принятии решения от 11 марта 2015 г. по делу N А65-4297/2014 Арбитражный суд Республики Татарстан руководствовался рыночной стоимостью права аренды земельного участка, указанной в экспертном заключении.

Таким образом, принимая во внимание столь разнообразную судебную практику, можно сделать вывод, что при рассмотрении спора о недействительности договора аренды в связи с несоблюдением порядка одобрения крупной сделки, истец может сослаться как на балансовую стоимость имущества, передаваемого в аренду, так и на его рыночную стоимость, стоимость арендной платы по договору аренды за весь срок передачи имущества во временное владение или же рыночную стоимость права аренды.

Не менее интересным является вопрос об отнесении или же о неотнесении имущества к используемому в основной производственной деятельности общества. В каких случаях имущество будет подпадать под данную категорию, а в каких нет?

В Постановлении от 24 ноября 2011 г. по делу N А41-19751/11 Десятый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности сделки, так как доказательств того, что ответчик вел производственную деятельность в спорных нежилых помещениях, на рассмотрение суду представлено не было.

Однако при вынесении Постановления от 18 марта 2016 г. по делу N А13-11006/2015 Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд занял сторону арендодателя, обосновав это тем, что истцом имущество по оспариваемой сделке использовалось не в основном, а в дополнительном виде деятельности.

Таким образом, можно сделать вывод, что вопреки положениям Пленума ВАС суд может обосновать свое суждение исключительно на доказательстве того факта, что имущество использовалось обществом для получения прибыли. Вне зависимости от того, в каком из видов деятельности общества оно было задействовано.

Кроме того, в пункте 40 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указано, что сделки по передаче прав и обязанностей по договорам аренды могут быть признаны крупными, если совершение данных сделок фактически повлекло за собой прекращение основной производственной деятельности общества. Аналогичный вывод был сделан и в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2016 г. N 18АП-15785/2015 по делу N А47-6653/2013.

Признание договора аренды крупной сделкой: теория и практика Юридическая защита суд аренда помещений

Однако само по себе прекращение деятельности обществом после совершения спорной сделки не является бесспорным доказательством того, что имущество было использовано в основной производственной деятельности компании. Так, при вынесении Постановления от 10 февраля 2011 г. по делу N А09-6122/2010 Двадцатый арбитражный апелляционный суд отклонил довод заявителя о том, что в результате заключения спорного договора аренды из владения арендодателя выбыло имущество, предназначенное для его основной деятельности, в связи с чем производственная деятельность общества фактически прекратилась, так как истцом не было доказано, что именно сдача в аренду спорного объекта недвижимости повлекла ухудшение финансовых показателей общества и убытки, связанные с отсутствием прибыли у предприятия.

При этом следует помнить, что если установлено, что сдача недвижимого имущества в аренду является основным видом деятельности общества, сделка, совершенная в ходе осуществления такой деятельности, не будет признаваться подлежащей оформлению в порядке, предусмотренном для крупных сделок. При таких обстоятельствах договор аренды нежилого помещения не является крупной сделкой и не требует одобрения общего собрания участников общества (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 августа 2011 г. по делу N А56-912/2011).

В то же время установленный порядок одобрения крупной сделки может оказаться обязательным не только для договора аренды, но и для дополнительных соглашений к нему. Применяться такая квалификация будет в случае, если корректировка договоренностей влечет изменение основных условий ранее одобренной сделки. Однако если соответствующее изменение было очевидно выгодным для общества (например, снижало размер неустойки для должника или же размер арендной платы для арендатора), то его одобрение общим собранием участников не должно осуществляться в обязательном порядке.

Так, в Решении Арбитражного суда Тверской области по делу №  А66-10303/2013 рассмотрен вопрос о признании дополнительного соглашения к договору, по условиям которого срок действия аренды был изменен с сорока девяти лет на три года, крупной сделкой. По результатам рассмотрения дела судом был сделан вывод о том, что такое соглашение подлежало одобрению в порядке, установленном статьей 46 ФЗ «Об ООО», так как изменение срока договора аренды следует отнести к изменению одного из основных условий договора аренды. Кроме того, нельзя утверждать, что данное изменение было очевидно выгодным для истца (арендатора), в связи с тем, что привело к утрате арендатором возможности арендовать объекты недвижимости на оставшийся срок и, соответственно, получать с них доход.

Однако Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении этого же дела в качестве второй инстанции в Постановлении от 19 апреля 2014 г. №  А66-10302/2013 пришел к обратному заключению, обосновав свою позицию тем, что изменение условий было очевидно выгодным для арендатора в связи с тем, что давало возможность сэкономить сумму арендной платы за сорок шесть лет, а также освобождало общество от издержек на содержание арендуемого имущества. Противоположные позиции судей при рассмотрении дела в разных инстанциях дают большой простор для творчества при доказывании своей правовой позиции по делу.

Рассмотрим также вопрос о признании крупной сделкой договора субаренды. При заключении такого договора субарендодатель не только не лишается прав владения на объект недвижимого имущества, но он, по сути, никогда ими и не обладал. Но и в  данном случае суды весьма широко трактуют нормы ФЗ «Об ООО».

Так, Президиумом ВАС в Постановлении от 17 июля 2012 г. N 2820/12 по делу N А12-24511/10 был сделан вывод о том, что, поскольку суд признал сделки по отчуждению имущества крупными, то и взаимосвязанные сделки с учетом договоров перенайма также являются крупными.

По результатам анализа вышеуказанной практики арбитражных судов можно сделать вывод о том, что тяжело предсказать исход дела о рассмотрении договора аренды в качестве крупной сделки, так как в данной сфере существует большое количество «подводных камней». Это связанно с отсутствием четкой законодательной регламентации этого вопроса и подробных разъяснений высших судов. Данные обстоятельства вызывают большую обеспокоенность, поскольку при таких условиях права учредителя компании недостаточно защищены законом и весьма уязвимы. Принимая во внимание данные обстоятельства, рекомендуем для минимизации рисков собственников компании подробно регламентировать данный вопрос в уставе организации.

В случае, если у вас возникают сомнения на счет того, как наиболее рационально и безопасно отразить механизм одобрения крупных сделок в уставе, или же вы уже оказались в подобной спорной ситуации, обращайтесь к квалифицированным консультантам. Подобное решение поможет в короткий срок и наиболее эффективно защитить ваши интересы.

Источник: kskgroup.ru

Фото, использованное в материале, Бориса Мальцева, ИА «Клерк.Ру».

Source

Признание договора аренды крупной сделкой: теория и практика Юридическая защита суд аренда помещений

Поделитесь с друзьями!

Читайте также